Restructuration d’un bâtiment professionnel : une solution adaptée ?

La possibilité de réhabiliter un bâtiment professionnel au lieu de construire du neuf constitue un enjeu qui s’avère de plus en plus important sur le marché actuel de l’immobilier. En tant que professionnels d’expérience du bâtiment, BEATI met son savoir-faire à profit sur un segment novateur qui implique des bénéfices inégalables pour le client.

Lorsque les entreprises industrielles ou tertiaires souhaitent changer de bâtiment, que ce soit des bureaux ou des surfaces de production, elles doivent se poser une question stratégique : est-il préférable de déménager ou bien de modifier mon bâtiment pour l’adapter à mes ressources humaines et matérielles ainsi qu’aux codes actuels ?

Restructurer un bâtiment professionnel, est-ce la solution ?

La restructuration apparaît de prime abord comme la solution la moins contraignante même si elle n’est pas adaptée à tous les biens immobiliers.

Un gain de temps

Un des avantages de la restructuration d’un bâtiment professionnel est le gain de temps. Se servir de l’existant plutôt que de repartir de zéro permet de livrer un bâtiment plus rapidement. Pour un industriel, par exemple, c’est très important. La plupart des bâtiments, tertiaires comme industriels, sont d’ailleurs standardisés. On ne part pas dans l’inconnu. On peut se servir de cette base pour adapter un bâtiment à un nouvel utilisateur ou un nouveau besoin fonctionnel.

Une pratique plus écologique qu’une autre ? pas forcément

«Pour toutes ces raisons, je ne pense pas que la restructuration soit plus avantageuse que la construction neuve au niveau écologique car ce qui intéresse un client, c’est la rentabilité. Nous essayons de concilier les 2 quand nous le pouvons mais la meilleure manière de se montrer responsable, c’est de ne pas étendre les zones commerciales ou de production et d’optimiser les ressources utilisées dans le cadre des projets de reconstruction ou de restructuration.»

Un nouveau look pour une nouvelle vie

Au niveau des compétences, la restructuration demande les mêmes que la construction neuve : les permis légaux, l’architecture, l’ingénierie, la gestion du chantier. L’architecture peut prendre une place toute particulière quand on aborde la question du look. Une restructuration peut être l’occasion de valoriser un bâtiment par une nouvelle apparence mise au goût du jour. Franchement, dans certaines zones périurbaines françaises, il y a du travail à ce niveau mais l’avantage sur tous ces bâtiments standardisés est que c’est assez simple à réaliser et donc pas trop cher. La plus value peut être intéressante par rapport à l’investissement. BEATI, grâce à sa collaboration étroite avec un cabinet d’architecture se positionne comme un spécialiste du relooking des bâtiments tertiaires et industriels.

La restructuration, est-ce une solution miracle ?

En revanche, on ne peut pas vraiment appliquer cette hypothèse à une société qui aurait par exemple doublé ces effectifs, à moins qu’elle ne dispose d’un foncier qui permette d’agrandir suffisamment le bâtiment professionnel. Un bâtiment reste dépendant de sa surface. Si une entreprise industrielle ou de services a besoin de 500 mètres carrés supplémentaires par rapport à son bâtiment d’origine de 500 mètres carrés et qu’elle ne dispose pas du foncier, elle aura meilleur compte de déménager. Ce n’est pas non plus de la magie.

Restructuration ou réhabilitation : quelles différences

«Je distingue clairement la restructuration, dont nous venons de parler, de la réhabilitation. La réhabilitation consiste à remettre un bâtiment aux normes légales. On en fait peu, pour moi, il s’agit plus de travaux de maintenance. Si un bâtiment est à revoir totalement au niveau normatif, autant en profiter pour le restructurer. »

La restructuration, une solution d’actualité

Le principal intérêt de la restructuration d’un bâtiment professionnel, qu’il soit industriel, tertiaire ou mixte, est qu’en période de crise, le marché de l’existant est très attractif car moins cher que la construction. En plus de ça, la rareté du foncier dans les premières couronnes urbaines fait qu’une entreprise voudra acheter en priorité pour l’emplacement. Si elle trouve un emplacement qui lui convient et que l’on peut adapter le bâtiment existant à ces besoins tout en payant moins cher et en attendant moins longtemps, que peut-elle demander de plus ? Avant, on abandonnait son bâtiment pour aller chercher ailleurs. Dans le contexte actuel, cela n’a plus de sens. Si vous n’adaptez pas votre bâtiment quand il vous appartient, de toute façon, votre successeur s’en occupera à votre place.

• Pour les bâtiments de première génération
  Cette approche s’applique à tous les bâtiments professionnels de première génération, c’est à dire de moins de 20 ans. Les modes de stockage, de circulation des flux et les méthodes de travail n’ont finalement pas tant évolué que ça au cours des deux dernières décennies. Les entreprises propriétaires de ces bâtiments ont tout intérêt à restructurer. Leur terrain a pris de la valeur et en relookant ou en restructurant leur bâtiment, ce dernier prendra lui aussi automatiquement de la valeur.
• Pour les autres
  Pour les bâtiments plus vieux, la logique pourrait être différente car les standards de ces époques sont plus éloignés de ceux d’aujourd’hui. On sera plus tenté de détruire pour reconstuire un bâtiment. Pour autant, la problématique du foncier restera prioritaire. Sur des zones historiques comme Genas ou Saint-Priest, il n’y a pratiquement que de la restructuration car il n’y pas de terrain nus et une vraie demande. Le foncier est beaucoup plus rentable que pour l’habitation. Dans l’industriel par exemple, la durée de vie d’un bâtiment est de 25 ans pour une rentabilité de 8 à 10 %. Dans la plupart des cas, l’entreprise voudra garder son terrain et là aussi on partira de l’existant pour des raisons de gain de temps. Un professionnel cherche avant tout à calibrer son financier.

Le point de vue BEATI

Franchement, dans certaines zones périurbaines françaises, il y a du travail à ce niveau mais l’avantage sur tous ces bâtiments standardisés est que c’est assez simple à réaliser et donc pas trop cher. La plus value peut être intéressante par rapport à l’investissement. BEATI, grâce à sa collaboration étroite avec un cabinet d’architecture se positionne comme un spécialiste du relooking des bâtiments tertiaires et industriels.

• Une ambition naturelle
  Pour nous le fait de maitriser toute la chaine de conception et de construction d’un bâtiment est un réel avantage dans le cadre de ce type d’exercice : l’architecte qui vous amènera vers la bonne solution travaille main dans la main avec les ingénieurs, le chef de chantier et les entreprises qui réaliseront les travaux. Lorsqu’on travail avec un constructeur qui fait appel à des externes et inversement, on peut avoir des mauvaises surprises comme on en voit un peu partout dans les zones d’activité.
• Une tendance qui deviendra bientôt un standard
  Il y a 10 ans, on ne se posait pas trop la question de démolir ou restructurer un bâtiment professionnel. Cette tendance est aujourd’hui incontournable car elle s’inscrit dans l’environnement actuel : crise, rareté du foncier, optimisation des ressources. Sur l’Est lyonnais, zone dont nous sommes des spécialistes depuis 40 ans, cela fait maintenant quelques années qu’on ne voit plus que ça. Par exemple, nous venons de livrer un bâtiment à un industriel spécialisé dans la pièce de machine outil pour le domaine agricole. Nous leur avons trouvé un terrain idéalement placé dans la zone et avons restructuré le bâtiment existant en fonction de leurs besoins propres. Nous avons gardé la charpente. Elle était intéressante car elle était adaptable et elle nous évitait de refaire les fondations. Ce n’est que du bon sens que nous mettons au service de nos clients et non de notre rentabilité d’entreprise. Nous avons recréé 500 mètres carrés de bureaux. Nous avons écourté les travaux de 2 mois et le client a gagné 10 % sur la note finale par rapport à une démolition / reconstruction. Aujourd’hui la restructuration représente 15 % de notre activité et je pense que cela va devenir un vrai cœur de métier pour nous dans les années à venir.

Vous êtes à la recherche d’un prestataire pour la restructuration d’un bâtiment professionnel  ? Contactez BEATI pour évoquer vos besoins, vos interrogations et étudier ensemble votre projet.