Achat de locaux : pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?

De nos jours, est-il intéressant pour les entreprises d’investir dans l’immobilier d’entreprise ou est-il préférable de rester locataires ? Tôt ou tard, la problématique se présente aux entreprises industrielles comme aux entreprises de petite taille ou familiales. Quels sont les secteurs à favoriser pour l’achat de locaux ? Quel retour sur investissement peut-on attendre ? Rencontre avec Xavier Misery, directeur de BEATI.

Investir dans l’immobilier d’entreprise, pour quoi faire ?

L’achat de locaux professionnels représente un investissement majeur pour les entreprises, qui s’avère rentable sur la durée.

Différences entre investissement professionnel et particulier

Il existe une différence entre acquérir un bien en tant que particulier ou en tant que professionnel ;la pérennité d’un bien immobilier d’habitation (durée de vie de 100 à 200 ans) n’est en effet pas la même que celle d’un bien industriel (durée de vie d’environ 25 ans). En revanche, le changement va se faire dans la rentabilité, puisque le bien industriel sera rentable plus rapidement.

Choisir la zone géographique où investir

La zone géographique à privilégier à proximité de Lyon est l’Est Lyonnais, qui possède le meilleur réseau routier. L’Ouest est quant à lui saturé, avec très peu de foncier, alors que les infrastructures de l’Est permettent le développement des zones sur le 2ème et 3ème périphérique. Il peut donc être intéressant de faire son investissement immobilier sur des zones plus lointaines, comme par exemple Meyzieu (2ème couronne) plutôt que dans les villes de Bron, St-Priest ou Venissieux, pourtant situées dans un périphérique plus proche du centre. Il est certain que la desserte routière est primordiale sur une zone industrielle.
La rareté du terrain sur les 1ères couronnes fait qu’un bâtiment bien placé avec une structure principale concevable est intéressant. Il vaut mieux acheter bien placé (extramuros) et bien desservi. On peut tout à fait être mieux placé sur une 2ème couronne que sur une 1ère. Il est important que les entreprises se rendent compte qu’il est de plus en plus intéressant d’utiliser la périphérie de Lyon comme un atour majeur plutôt qu’être en centre et ainsi faire face aux problématiques de foncier.

L’investissement immobilier, une dépense stratégique

En plus de la situation géographique du bien, le type d’investissement et le moment de l’achat ont un impact sur la rentabilité de la démarche.

Faire le bon achat au bon moment

La décision d’investir dans l’immobilier d’entreprise n’a pas de lien avec la rareté ou l’abondance d’une activité. L’automobile, par exemple, ne compte pas énormément de propriétaires. Les zones de conjoncture économique où les taux d’intérêt bancaire sont très faibles influencent aussi les achats de locaux. Aujourd’hui, cela reste une folie de ne pas investir. Mais il s’agit d’une décision très spécifique sur ce qu’on peut faire de son outil.
Pour le marché de la région Rhône-Alpes, les entreprises investissent sur des entités de tailles plus ou moins raisonnables. Aujourd’hui, la taille moyenne d’un bâtiment standard est de 1000 à 2000m². Investir dans un bâtiment de 5000m² pour trouver un locataire reste compliqué. Il faut faire attention afin de répondre aux exigences du marché. Ce dernier est très dilué sur l’avis de surface et il faut que l’investissement soit pertinent sur la majorité de ce qui peut ce faire.

Quel type d’investissement choisir ?

De manière générale, l'outil de travail est assimilé à un bien et beaucoup de chefs d’entreprises sont favorables à un investissement patrimonial, en créant une SCI. Pour financer l’achat de locaux, ils louent le bien à l'entreprise qui paie ensuite un loyer mensuel. L’opération permet d’obtenir d’un côté une entrée d'argent et de l'autre un bâtiment conforme à leur volonté. Une entreprise peut créer une SCI dans 80% des cas. Il est plus intéressant de mettre en place une SCI patrimoniale, si l’on considère tous les amortissements.

Sur le plan de la rentabilité, il y a généralement deux types d’investisseurs : celui qui va monter une SCI patrimoniale, et celui, tel un fonds de pension, qui va gérer un parc immobilier. La rentabilité de bon niveau va se situer entre 8-8.5 alors que pour un logement, elle sera de 3-3.5. On est à la fois investisseur et locataire, en gardant à l’esprit que l’important est de pérenniser la société et non pas l’investissement. Il est important d’avoir une approche locative pour, dans un 2ème temps, avoir une approche d’investissement. Nous travaillons avec des grosses sociétés qui ne font que du locatif et pas d‘investissement immobilier. La majorité des bâtiments PME construits sont faits pour des SCI patrimoniales.

Achat de locaux : pourquoi faire appel à un professionnel ?

Face à des situations parfois complexes, l’aide d’un professionnel peut se révéler nécessaire. La finalité recherchée doit donc être bien définie afin de décider si faire appel à un professionnel est indispensable. Si on parle d’investissement pur : on achète un bâtiment qui existe. Si le but est de construire plutôt que de louer, il faut jouer le rôle de l’acquéreur-utilisateur ; dans ce cas, il faut passer par un professionnel. De ce fait, on a un bâtiment très malléable. Si on décide de procéder à l’achat de locaux pour soi - ou par le biais d’une SCI patrimoniale - on répond a un besoin avec un outil spécifique. Mais il faut quand même anticiper différents facteurs (revente, évolution, etc.). Quand on investit dans un bâtiment, il faut toujours être sûr d’être en adéquation avec les normes en vigueur, en matière de sécurité ou d’environnement par exemple. La spécificité ou l’unicité d’un bâtiment peut être dangereuse.
Lors de notre dernier cas concret, l’un de nos client a décidé d’investir dans les process de portail automatique. Pour lui, l’intérêt principal était d’être situé sur un axe routier important. Les 1ères couronnes ne l’intéressaient pas forcément, son choix s’est porté sur les 2èmes couronnes (zone de Saint-Quentin-Fallavier), où le foncier était beaucoup plus abordable. Avec un terrain moins cher, il a pu augmenter la surface foncière, réaliser son bâtiment et mettre en place une extension potentielle derrière. L’important n’est donc pas forcément d’être sur Chassieu, Saint-Priest ou Bron ; tout dépend de la mise en valeur du bien. Son programme a fait qu’il peut se mettre sur une zone de 2ème couronne avec un investissement immobilier identique mais avec une foncière plus importante.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier d’entreprise et recherchez un prestataire pour vous accompagner? Contactez BEATI pour évoquer vos besoins et mettre en place votre projet selon vos envies.