Les principaux sigles d’urbanisme : SHON, COS, PLU, etc.

Lors de l’achat ou de la construction d’un bâtiment, vous allez être confronté à de multiples abréviations, signes et acronymes régissant l’aménagement d’un territoire. Essentiels en matière d’urbanisme, ils ne restent pas moins, pour les novices, des termes confus. SHON, PLU, COS … Que cachent les principaux sigles de l’urbanisme ? Le point avec BEATI.

Le PLU, Plan local d’urbanisme

Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, dite loi SRU, le PLU a remplacé le POS, Plan d’occupation des sols. Ce document qui fait état des règles de construction sur un territoire donné, est le principal document d’urbanisme. Régi par le code de l’urbanisme, il peut être établi au niveau d’une commune, d’une structure intercommunale, d’une communauté de communes, d’une communauté d’agglomérations ou d’une communauté urbaine.
Le PLU est constitué de plusieurs éléments :

• le Diagnostic naturel qui expose la situation de la commune et ses principaux enjeux ;
• l’État initial de l’environnement qui constate l’état du milieu naturel, de la qualité de l’eau et définit la composante de la faune et de la flore, ainsi que les équilibres écologiques à préserver ;
• les orientations mentionnées dans le PADD, Projet d’aménagement et de développement durable ;
• les conséquences du plan sur l’environnement ;
• la compatibilité du PLU avec les lois et règlements.

Le Plan local d’urbanisme, consultable en mairie, est une source d’informations inestimable en amont d’un projet immobilier.

SHON, SHOB ou la surface de plancher

Le SHOB ou Surface hors d’œuvre brute est la somme des surfaces des planchers, toitures, terrasses, balcons, loggias, combles et sous-sols. Cette surface inclut l’épaisseur des cloisons et des murs, et exclut notamment les vides tels que les ascenseurs ou escaliers.
La Surface hors œuvre nette, le SHON, permet notamment de vérifier que la densité des constructions respecte le COS et d’établir l’assiette pour le calcul des taxes liées à l’édification du bâtiment. Pour calculer le SHON, il faut retrancher au SHOB certaines surfaces selon des critères d’affectation et de hauteur, comme par exemple les combles ou sous-sols dont la hauteur est inférieure à 1, 80 m.

Ces mesures de surface étaient utilisées en droit de l’urbanisme jusqu’en mars 2012. Depuis l’ordonnance N° 2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret N°2011-2054 du 29 décembre 2011, les sigles d’urbanisme SHOB et SHOB ont été remplacés par la surface de plancher des constructions, SPC. Cette mesure, depuis le 1er mars 2012, appuie la délivrance d’autorisations d’urbanisme, notamment le permis de construire.

COS, Coefficient d’occupation des sols

Le COS est l’un des sigles d’urbanisme les plus connus du grand public. Créé en 1958 afin de limiter la densité de certains quartiers, il désigne en France la quantité maximale ou minimale de construction admise sur une parcelle donnée.
Ainsi la surface constructible = surface du terrain x COS. À titre d’exemple, si vous souhaitez faire construire un bâtiment sur une terrain de 3000 m² et que le COS est de 0,5 vous pouvez en théorie construire une surface de 1500 m² (3000 X 0,5).
Facultative, la notion de COS est de moins en moins utilisée. Lorsqu’il existe, le COS figure à l’article 14 du PLU ou des Plan d’occupation des sols.

Le COS peut être majoré, sans toute fois excéder 20 %, dans le cadre de construction remplissant des critères de performances énergétiques ou de production d’énergie renouvelable.

Bon à savoir
Certains auteurs de documents d’urbanisme définissent pour les immeubles d’activité un COS « volumétrique », du fait de leur hauteur variable d’une construction à une autre. Dans ce cas, le COS est un ratio entre le nombre de mètres cubes de la construction et la superficie du terrain.

CES, le coefficient d’emprise au sol

Il ne faut pas confondre le COS et le CES, qui détermine le coefficient d’emprise au sol ; il limite la quantité de sol occupée par la construction afin que le terrain ne soit pas bâti dans sa totalité, pour des motifs paysagers et d’assainissement.

BEATI, lors d’un projet de construction, se charge de l’ensemble des démarches nécessaires à la concrétisation du projet, notamment la consultation des différents documents d’urbanisme afin de vérifier sa faisabilité.

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