Les différences entre un bâtiment tertiaire, industriel ou mixte ?

BEATI, le constructeur de bâtiments clé en main a plusieurs cordes à son arc. Que vous soyez industriels, société de prestations de services ou que vous ayez besoin d’un bâtiment mixte (stockage et bureaux), BEATI accompagne chaque client afin de lui livrer le bâtiment qui répondra le mieux à son besoin d’activité.
Dans cet article, X. Misery, directeur de BEATI, répond à nos questions concernant les différences entre ces 3 types de bâtiments.

Bâtiment industriel, tertiaire, mixte : existe-t-il une implantation idéale ?

« On ne peut pas dire qu’il y a des implantations idéales. Ce n’est pas une systémique. Dans les différentes demandes que nous traitons, l’aspect spécifique est souvent employé. L’implantation d’un bâtiment industriel, tertiaire ou mixte dépend des choix stratégiques de l’entreprise, tant au niveau commercial qu’au niveau des ressources humaines et matérielles.

L’implantation a un rôle prédominant puisque la réactivité est un facteur clé de succès de ces entreprises. La géolocalisation est influencée par l’industrie à laquelle l’entreprise est liée, et au réseau routier affilié à cette zone.

Nous distinguons deux types de bâtiments pour le mixte ou l’industrie :

• Le bâtiment à vocation publicitaire, qui représente une réelle vitrine pour l’entreprise et qui va être visible des chalands.
• Le bâtiment fonctionnel, qui, généralement en zone industriel, va s’implanter parfaitement dans le tissu économique de la zone d’implantation.

Parallèlement, il est nécessaire de prendre en compte la problématique de la pénurie du foncier. La majorité des entreprises souhaitent être dans la 1ère couronne, c’est-à-dire, près des villes, mais se rendent compte que le prix des terrains est exorbitant. La valeur du bâtiment est étroitement liée à celle du foncier. »

Existe-t-il un type de terrain différent pour chacun de ces produits ?

« Dans l’industrie et le mixte, le foncier est primordial. La nature du sol est un élément majeur pour créer un bâtiment fonctionnel et durable, notamment pour ce qui est des sous-sol, des accès, etc.
En ce qui concerne les bureaux, le bâtiment est vertical, donc la problématique est moins importante. »

Dans l’Est Lyonnais, zone dans laquelle BEATI est le plus actif, les terrains sont propices à la construction : les terrains sont fait de gravier et les possibilités pour construire sont très larges puisque le sol en gravier, est, selon Xavier Misery, le meilleur de sol pour construire.
« Il faut également prendre en compte le fait que plus votre entreprise est dans l’industrie, plus le terrain doit être plat. Les bâtiments vont s’étaler sur l’horizontale. C’est dans cette optique que la valeur d’un bâtiment industriel est plus importante dans les parties plaines, qui se trouvent principalement en 2ème ou 3ème couronne. »

En terme de surface, existe-t-il une règle à suivre ?

« Nous avons la chance de participer à des projets très distinctifs. Avec l’équipe BEATI, nous travaillons par exemple un projet de 800 m² d’atelier et un projet de réaménagement de 25 000 m² pour COGEDIM. Il n’y a pas de règle à ce niveau là. Lorsque l’on construit des bâtiments de tailles modérées, le plus malin est de construire plus grand afin de le diviser par la suite. »

Quelles sont les différences de coût de construction ? d’exploitation ?

La différence entre coût de construction et coût d’exploitation est bien réelle. Les paramètres qui ont le plus d’influence sur ces coûts sont essentiellement reliés à des problématiques de réglementation ; et ces problématiques sont étroitement liées à la fonction du bâtiment. « Si on prend l’exemple de la problématique des réglementations thermiques, BEATI a de plus en plus de demandes d’isolation de la part de ses clients industriels, pour des questions de pérennité dans le temps et de valeur patrimoniale. La réglementation thermique diffère, si on parle de bureaux car des personnes y travaillent, contrairement aux surfaces de stockage. Le prix du m2 de bureaux n’est pas le même que le prix du m² dédié au stockage. Il va donc y avoir de gros deltas entre les bâtiments tertiaires et industriels ».

Au niveau de l’architecture, quelles sont les différences ?

« Ce sont des produits qui se ressemblent certes, mais leur finalité n’est pas la même. Les bureaux sont « habités » toute une journée et se doivent donc d’être un minimum esthétique - pour une question d’image de marque vis-à-vis des clients mais également pour améliorer la qualité de vie au travail et par extension, la productivité. Une surface de stockage est uniquement faite pour stocker de la marchandise, on privilégie donc la fonctionnalité par rapport à l’architecture. Lorsque l’on travaille pour des bâtiments mixtes, on voit bien que la partie bureaux est la plus noble. Les bureaux, pour tout le monde, sont toujours la vitrine de l’entreprise. »

Quelles sont les différences au niveau de l’ingénierie ?

« Le bâtiment est un outil, et chez BEATI, on considère que la différence principale entre industriel et tertiaire réside dans l’optimisation de cet outil.
Dans le tertiaire, l’exigence technique est élevée et plutôt standardisée. On veut plus de confort thermique, plus de confort acoustique. »

« Dans l’industriel, l’ingénierie est liée au process des entreprises, et ces procédés s’ils sont apparentés à des chaines de fabrication, sont de vrais challenges.
La problématique industrielle guide la conception et la réalisation du bâtiment. Prenons par exemple un de nos clients, dont l’activité est le moulage de pièces industriels. Sa fabrication est tellement complexe, que nous sommes obligés de prendre en compte cette spécificité à la base de la réflexion pour concevoir le bâtiment. »

En tant qu’architecte, quel est le type de bâtiment sur lequel vous préférez travailler ?

« En tant qu’architecte, ce qui m’importe, ce n’est pas que ce soit « beau », mais que le bâtiment de mon client soit un outil de travail qui améliore la productivité de son entreprise. Si le client arrive à s’approprier « l’outil bâtiment », alors le projet est une réussite. J’apprécie tout autant participer à de petits espaces tertiaires qui favorisent l’image de marque de l’entreprise, que de concevoir de grands espaces industriels très complexes. On travaille autour d’un questionnement de base qui nous dirige chaque fois vers une nouvelle solution à apporter.
Cela dit, je me suis aperçu, que depuis quelques années, les bâtiments tertiaires sont de plus en plus nobles, puisqu’ils reflètent également l’image de marque de nos clients industriels. »

Et au niveau de la rentabilité d’investissement ?

« Il n’existe pas réellement de différences au niveau de la rentabilité d’investissement entre les bâtiments tertiaires, industriels ou mixtes. Ceci étant que, pour n’importe quel type de bâtiment, celui-ci doit être le plus malléable possible afin de s’adapter à n’importe quelle activité, et là, la rentabilité d’investissement sera élevée.»

Vous êtes à la recherche d’un prestataire pour la construction d’un bâtiment industriel, commercial ou tertiaire ? Contactez-nous pour évoquer vos besoins, vos interrogations et étudier ensemble votre projet.